永不拓宽的承诺：2007年，上海明确了64条永不拓宽的道路，因其历史背景和文化价值和独特风貌受到最高级别保护。虹桥路，正是其中一员，与安福路、武康路、衡山路、思南路等齐名，共同定义了上海最核心的历史风貌价值。

  庞大的风貌区体量：虹桥路的历史底蕴也同样丰厚，面积达约481公顷，拥有16处共42幢优秀历史建筑，是市中心12个风貌区中顶级规模的一处。

  最后的居所：虹桥路两侧总计151幅住宅用地中，149幅已成现状小区，仅存2幅待开发土地。 其中一幅已售罄。西郊云庐，是虹桥路沿线最后唯一未开发的住宅土地，是真正的“最后一块”可居之地。

  值得一提的是，西郊云庐与高净值顶豪圈层为邻。长宁区有众多全市顶豪项目，但西郊的“贵”是全上海独一份。住在西郊别墅区，会天然形成超越行政区划的价值认同！

  在西郊云庐的黄金5公里范围内，涵盖虹桥商务区、金虹桥商务区等大型办公区；万象城商圈、临空商圈等逛吃游乐社交商圈；串联西郊百联、虹桥天地、万象城、荟聚等核心购物中心。

  交通便利：周围有外环高速、虹桥路、哈密路等多条道路；地铁10号线直达新天地、豫园老城厢、南京路、淮海路等城市中心区域。

  2024年年初，长宁区在全市率先开展公园城市引领示范区建设。长宁区绿化覆盖率达到了34.15%，人均公共绿地面积达7.6平方米，均位居中心城区第一。

  从2024年开始，上海区域地王层出不穷，各环线新房价格明显上涨，内环单价已迈入20万+/㎡大关、内中环12万+/㎡、甚至外环外单价都要预计9+万/㎡······面粉贵，面包自然更贵！

  另外，放眼整个长宁，就能发现长宁新房供应极其稀少，2015-2024年整个长宁区新房供应仅1033套，仅占全市的0.11%，不足1%！

  西郊云庐推出建面约104-221㎡多元户型，多种爆款户型，居家舒适度轻松拿捏！以下面几个户型为例：

  1、104㎡户型是功能性与空间的完美平衡，房间数量适宜。三室户型能够完全满足夫妻、孩子和一位老人/保姆/书房的多功能需求，实现了“一步到位”的家庭结构覆盖。

  一梯一户一层，极致的私密与专属感，无干扰的生活空间；无与伦比的便捷性，省时高效，从公共区域到私家领域的过渡非常清晰且具有仪式感；

  在外部降噪层面，既有政府规划的“静音降噪工程”背书，又融合多种方式达到降噪静音效果，例如高架主线抬高，全影形声屏障，以及最宽20米的降噪垂直绿化带等等。

  关于生活降噪层面，西郊云庐在楼板、排水、户门、电梯、家电等多个细节处，都精心配置了降噪静音的能效。

  例如，系统门窗是德国百年品牌诺托·弗朗克（或同等品牌）定制的四玻+两腔+一胶，静享居家生活；

  全球知名电梯供应商与服务商OTIS电梯（或同等品牌），大幅度减少电梯运行中产生的震动，为住户创造了一个安静的用梯环境；

  世界500强，美国NASA指定供应商霍尼韦尔（或同等品牌）新风除湿及全屋智能化系统；

  项目还是上海首个使用迈巴赫、法拉利、阿斯顿马丁、宾利、劳斯莱斯同款豪车领域顶级声学技术的豪宅！

  公区是住宅无法重写的底层代码——它不像户型能砸墙改造，但却在每天的生活细节里持续影响每一个人。一个设计滞后的公区，会让业主在未来的每一次归家动线、邻里社交、社区活动中，持续支付隐形成本。

  a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）；

  c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；

  出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万／亩）、招标（提出底价，依据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；

  c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；

  地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权；

  抵押权：指土地使用权获得者在其有效的有效期内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利；

  二书：〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可当作商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

  指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行偿还贷款本息，并提供房地产作为偿还贷款的担保（一般的购房合同和产权证作为抵押，住房：七成二十年；门面：五成十年或六年十年）。

  “全称住房公积金”，指城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资金（门面不行）。缴存比例：均不能低于职工上一年度月平均薪资的5％，有条件的城市，可以适当提高缴存比例；缴存方式：一是由职工个人缴存；二是由职工所在单位缴存；

  包括：A、征地和拆迁补偿费；B、勘察设计和前期工程费；C、建安工程费；D、居住小区基础设施建设费；E、管理费；F、贷款利息；G、税金；

  指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。

  指商品房按套出售，其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和。

  指住宅各层面平中，直接供住户生活使用的净面积之和（在住房买卖中，一般不采用使用面积来计算价格）。

  指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，由两部分所组成：一）室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等；二）套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积。公用建筑面积分摊系数：公用建筑面积／套内建筑面积之和。

  指商品房套内各部分建筑面积的总和。套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

  总建筑面积／总用地面积（多层容积率大致为3，高层为5，超高层为7，别墅为0.3-0.45左右、容积率越低，居家环境越好、单价高、品质高；容积率越高，单价低、品质低）

  指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。公式：植被垂直面积／占地面积＊100％

  14、绿地率：所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区建设中不应低于30％，旧区改造时不宜低于25％（不包括屋顶、晒台的人工绿地）。

  套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积套建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积

  指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地。

  指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，适合大规模工业化施工，效率较高，承重墙在梁柱，墙面可以自由打通。其次还有：砖木结构、钢筋混凝土、框简结构、钢体结构等。

  指房屋能够维持正常使用的年限，与设计的标准、建筑的材料、实施工程质量、使用状况、维护保养相关。钢筋结构：60-80年砖混结构：40-60年砖木结构：30-50年其他：15年以下

  1平方公里＝100万平方米（km2）1公顷＝1万平方米（hm2）1公顷＝15亩1亩＝667平方米

  在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求做基础设施，房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。

  由买得土地使用权的发展商，对土地进行平整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各种类型的房屋以及公共设施。

  指先将生地开发成熟地（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。

  包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网（上下水道），排水管网（下水道）、污水处理、排放工程。

  指作为土地所有者的国家，对自己所有的土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

  指农村劳动群众集体经济组织，在法律规定范围内对自己所有土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

  指含有法律意义上和经济意义上的所有权双重含义。法律意义：土地所有者将土地当做自己的财产，并将其实行占有、垄断、拥有对土地支配的权利。

  2）首期购房款（不低于30％，二次购房者首付不低于40％）购房人已付购房款收据原件及复印件；3）购房者或配偶单位的工资收入证明；

  4）与开发商签订的购房合同；5）开户银行开户的活期存折并含有3个月的按揭款；

  1）保险费（保险费率1-10年0.5‰、11-20年0.45‰贷款额）（交保险公司）；

  4）备案登记手续费，每份合同20元（交房地产局）；5）印花税，每份合同10元（交房地产局）；

  它是一个精彩、特殊的、无处不销售、人人都使用、升值空间大、有趣、自由、有成就感、锻炼人，上不封顶收入的一个较灵活、广泛、综合性的一个行业。

  3、行动过程：执行---核心价值---中程目标---短期目标---每日工作计划

  （低于2.2米的车库，杂屋没有产权），建筑如配套游泳池、车库等不算面积）；

  称之购买圈或商势圈，指在一定的经济区域内以商场或商业区为中心向周围扩展形成的辐射力量，对顾客吸引而形成的一些范围或区域。分为：核心商圈：以大型商场为中心，人口占60-80％，价格高；次级商圈：拥有客户占20％；

  1）价格组成＝土地成本价格＋建安成本＋利润＋管理费用（国民生产总值，DTP指数、房地产政策、法律和法规）；

  2）影响房地产因素：开发商实力、经济态度、地段、交通、旁边的环境、配套设施、绿化、升值、政府规划、潜力、客户定位、产品设计、物业管理、市场供求、品牌、销售技巧、自然环境不可复制；

  3）影响每一栋单位的价格因素：楼层层高、户型、朝向、景观、外围功能、面积、建筑结构；

  4）多层：7层以下，金三银四铜五六；高层：7层以上，越往高上走价格越高，越往上景观越好；5）影响商铺：升值潜力、地段、交通、配套、市场、定位（业态定位）、消费群、品牌、人流量、物业管理。针对每一个铺位影响因素：位置、面积（面积小、面积花钱的那群人多，价格高）、楼层、铺型（柱、开间、阻挡）、配套设施。

  3）如果客户已拿了资料时，你顺着他资料内容一条条讲解下去，然后合上递给他；

  a）产品调查：规模、占地面积、铺位、功能定位（做什么，业态定位）、铺型、配置（电

  c）价格调查：销售价格、均价、不同楼层差价、付款方式、租金价格（临街与内街价格）；

  具体调查方式：问卷、街访（入户走访、单层、左手入门、双手右手入门）、专家访谈、市场客户访谈；

  具体配套调查：医院、银行、超市、休闲场所、酒店、学校、交通（人流、车流、公交车、长途车）

  风水宝地：依山伴水，龙脉（建筑物的朝向的阴阳取舍。阴：山之南、水之北；阳：山之北、水之南；龙椅之地：绿色是生命色；中纬度：夏吹东南风、西南风）

  16、产权证：土地使用证、房产证（集资房是没有产权证的，福利房是有产权证，可以转让，在国家允许的年限内可以转让、出租）。

  周边所表现的元素：生态、人文、地理、交通。一个楼盘的环境包括：绿化、交通、密度、配套设施、日照、朝向。

  昂贵、便宜1）加权比较法：在价格上及对手比较加X％或减X％，不超过1；如对方1000元／㎡＋1000元／㎡＊10％＝1100元／㎡；反之1000元／㎡-1000元／㎡＊10％＝900元／㎡；

  2）盈亏平衡法3）经验评估法：根据以往经验来测标，价格阻力位针对顾客来说，内容有：均价、起价（作用，降低入市门槛、一般是低开高涨，只对于大型楼盘、而小规模楼

  盘不宜采用低开高走）、最高价（最好的楼层肯定是最高价）、垂直价格（一般金三银四铜五铁六，超过27米空气质量越差）、价格的可塑性（有品牌价值的空间）、目标价格（自我实现的价格）。

  内部认购：二八理论：好5％、次15％、差80％；三七理论：好10％、次20％、差70％；

  公开销售：用于调节控制销售进度，先销次的，留下一部分好的，用于最后冲刺。

  包括：强销期（寻找热销势头）、持销期（也叫调整期，合理的安排）、冲刺期、扫尾期。

  2）图纸：设计的具体方案，采光通风是不是满足国家规定，规划、设计院做出详细的调查，研究；

  营销手法：营销突围，侧翼进攻，通路卡位，最多客户消费场所。如俱乐部、酒吧、歌舞厅、高尔夫、通过派人进入上述场所与期接触、吸引顾客、实行营销，节省广告费及其它费用。

  3）中档小区3；4）低档小区4；一类小区：公共基础设施布局完整，整个环境良好；

  二类小区：公共基础设施布局完整，环境不良好；三类小区：公共基础设施布局不完整，环境差

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