从地产周期理论看，从2016年开始的下行周期，到2024年已经是10年周期的第8年。2017年一月，笔者曾经对地产的走势做出了准确的判断。

  2024年依然会是筑底修整、休养生息的一年，不要抱有过高的期待；但要有抓住投资窗口期的准备；2025年，房地产将会走出低谷，从2026年开始步入下一个火运为特征的科技赋能地产新时代。

  2023年，为了稳定市场局面，各地有关部门出台有关政策，比如认房不认贷、首套房贷款利率下调、降低首付款比例、提高公积金贷款额度、减少税收、取消限购等等。这些政策能够说是近些年力度最大的，而在这些政策陆续出台后，部分城市的楼市确实有些效果，但还有一部分城市仍没什么变化。

  一线城市中，广州、深圳商贷首付比例均已降至首套30%、二套40%。另外，全国多数城市均已执行首套房认房不认贷政策。首套房贷利率下限，超20城取消了下限。8月底央行、金监局宣布将二套房商贷利率下限由LPR+60BP调整为LPR+20BP；同时降准降息，降低购房成本、降低购房门槛仍是2024年政策优化聚焦点。三个不低于政策，对非国有房企对贷款增速不低于本行房地产增速，为民企房地产企业走出困境，提供了内驱力。2024年，房地产市场恢复，仍依赖于购房者预期能否修复；预计2024年全国商品房销售面积同比下降5左右%；新开工面积同比降幅在10%左右；房地产开发投资额会回温上升。

  楼面价方面，核心区优质地块成交占比提升影响，各线城市均呈现不同程度上涨。2023年拿地金额前百强的企业中75%是央企或者地方国企与城投平台公司，非公有制企业仅占25%；这一比例将会出现各占一半比例的调整。三个不低于接续三箭齐发为房企融资持续供氧，既保交楼又保主体，市场预期将持续修复，投资积极性也将大大提振。

  为适应我国房地产市场供求关系出现重大变化的新形势，过去市场过热阶段出台的限制性政策正在慢慢地退出或优；回归市场，将是未来需要我们来关注的方向。

  预计一线城市新房销售面积继续稳中有增；二线年市场有望底部企稳；三四线城市住房逐渐回归消费属性，未来住房需求更多依赖于农村进城人口、居民购买力等因素；二手房挂牌量或仍处于高位，需求偏弱下，价格下跌态势预计将延续；房企为了加快回笼资金，新房项目降价促销力度或将继续加大，预计新房价格整体表现平稳，有条件会进行现房销售。

  房地产的走势依然有赖于整体经济复苏的步伐。老百姓口袋有钱，才会带动房地产的周期复苏。2008年居民负债率是17%；2015年居民负债率是31%；2023年这一个数字是64%。

  未来20年，房地产市场规模仍在，核心一二线城市政策具备逐步优化空间，企业应把握市场窗口企业须保持一定的拿地规模，才能实现可持续发展。

  科技的加快速度进行发展为房地产行业带来了新的机遇。智能家居、线上房产交易买卖平台等技术创新，正在改变着人们的居住和交易习惯。2024年，随着5G网络的普及和大数据技术的应用，房地产市场的信息透明度和交易便捷性将进一步提高。

  随着居住环境带来的压力慢慢的变大，低碳、科技、健康、自然、舒适一度成为好房子的关键词，而如何利用科技技术和自然健康为人居空间赋能，以低碳智慧城市运营为愿景，锚定科技地产方向，以科技为引擎，以创新为驱动力，不断实现品质生活进阶。从低碳空间、自由人居、舒适社区、交互体验、活力服务五大维度，以更环保的发展方式，搭建出更健康、绿色、舒适的智能空间。

  建筑的工业化，就是要像造汽车一样的建房子，将每一栋建筑拆分成不同的建筑模块，在工厂生产，到工地进行组装。信息化，是完成地产开发的所有业务线上化工作。而数字化，则是把各种软件数据打通，实现跨部门、跨流程、跨行业的协同性工作。以智慧社区为载体，实现了从家庭到楼栋再到公区的万物互联，形成居家生活的全智能化生态。

  通过循环地源热泵、毛细管网辐射、抗霾防PM2.5、24小时新风置换、全屋软水净水、屋顶地面热阻隔、高效外窗隔热、防辐射中置百叶遮阳、抗干扰隔音降噪、同层排水、24小时热水供应和智能家庭控制等系统，在有效节约能源的同时，营造出更健康、更舒适、更宜居的室内外环境。

  在大量分析用户习惯后，在大数据下进行AI交互、物联、场景体系的打造，真正开创科技赋能地产的先河。老百姓需要一个AI智慧交互的房子，需要一个越住越懂你的房子，需要一个智慧升级的房子。通过AI全屋智控中环境检验测试面板、智能灯光、电动窗帘、全屋WIFI覆盖、远程APP空调控制等智控亮点，为业主提供了时尚科技的现代人居生活。

  要营造全境健康社区环境，配备了AI健康小屋，微气候庭院，互动水景、健康饮水、新风除霾等措施，全面服务科技社区。要采用AGV机器人泊车，采用国际领先的泊车技术，自动引导车辆到达指定位置。

  通过AIAI系统，保持室内自然控温18~26℃，家人不再为空调病而困扰；平均一天新风换新约16~20次，孩子总能呼吸新鲜空气；室内湿度由智能掌控，全年保持在适宜人体体感的范围内，四季如春；隔绝噪音，隔绝近98%阳光辐射，老人不再受噪音干扰，安枕入眠；通过同层排水系统智能控制管理系统、智能安全门锁、24小时生活热水、净水系统，让科技的因子植入房地产的骨髓。

  目前，越秀地产琶洲南TOD项目，植入华为鸿蒙系统，该系统以HarmonyOS为中心，覆盖智能办公、影音娱乐、运动健康、智慧出行、智能家居五大场景，让万物互联，交互无界，更进一步，就是一个很好的例子。

  当科技与安居相连，生活的智感由此产生。通过BIM、智慧工地、建筑机器人等多种手段解决人力资源可持续的问题，在保护劳动者合法权益的同时，也能为公司能够带来更高的绩效。公司成立包括社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务，打造科技赋能平台。通过人工智能技术与物联网基础设施的融合，利用云技术组合进行流程管理+企业业务流程外包,在万物云的框架下，为房地产开发和商业化提供关键底层支持。

  据弗若斯特沙利文测算，中国智慧城市云服务市场的市场规模由2016年的256亿元增加到2021年的1278亿元，年均复合增长率CAGR为38.0%。预计到2026年将增至5132亿元，2021年到2026年期间的年均复合增长率CAGR为32.1%。