千呼万唤始出来！原定7月份亮相的南京第二批集中出让宅地终于在8月25日登场，53幅地块分布在南部新城、河西以及溧水、高淳两区。需要我们来关注的是，跟地块一同亮相的，还有《关于加强完善住宅用地出让工作的通知》（以下简称“通知”）以及《关于提升全市新建商品房规划品质要求的通知》（以下简称“要求”），加强完善了南京宅地的出让规则，包括实行“限房价、定品质、竞地价”的全新出让模式，将溢价率限定在15％以内，房企拿地后6个月内住宅不得上市等“史上最严”的监管规范。

  扬子晚报／紫牛新闻记者8月25日从南京市规划资源局了解到，根据“两集中、三批次”的要求，此次公告的53幅地块兼顾南部新城、河西新城等热点地区和溧水、高淳，空间分布相对均衡。同时，为提升新建商品房的规划品质，南京市规划资源局、南京市发改委、南京市建委、南京市房产局还联合印发了《关于加强完善住宅用地出让工作的通知》以及南京市规划资源局制定的《关于提升全市新建商品房规划品质要求的通知》。

  相关部门表示，这是南京完善住宅用地出让规则、提升住宅规划设计品质的调控新举措，从“全管控、新标准、稳地价、细分类、强监管、控总量、限转让”等七个方面引导开发企业提升住宅品质，详细的细节内容如下

  本次集中出让的所有53幅地块，全部采用“限房价、定品质、竞地价”的出让新模式，避免开发建设过程中的降标减配。

  记者注意到，房企竞地应执行“定品质”新标准，各区、板块已制定区域标准的也应一并参照。品质要求将在地块的规划条件和土地出让合同中同步明确，并要求在房屋销售现场进行公示。

  随着人们对居住环境的品质要求逐步提升，目前市面上还存在一些需要改进和提升的地方，例如住宅通风采光不畅、建筑外立面及地下车库材料低劣、阳台无序封闭、公共空间品质不佳等，南京市规划资源局针对这样一些方面，进一步明确了住宅品质的新要求。

  针对近年来有的小区景观绿化品质低劣、覆土太浅导致小区树木难以生长，以及配套设施散乱布置等问题，《要求》规定配套设施宜尽量集中布设，避免零星布局；为了更好的提高小区绿化景观的品质，明确地下车库顶板覆土深度不小于1.5米等。

  记者注意到，目前一些已交付的商品房小区随意安装室外晾晒设施，自行封闭的阳台颜色、形式风格迥异，紧临交通干线的窗户不隔音影响睡眠等情况屡见不鲜，这些“顽疾”不仅破坏了整个小区的环境品质，也给城市管理带来了一定难度。

  此次《要求》从天际线处理、平面设计、室内及户型设计、立面设计等方面，提出新的管控要求，如规定住宅建筑的平面设计应尽量规整平齐，避免深凹槽，以提高各户型采光的均好性，改善住宅通风采光环境。为确保小区地上、地下公共空间的“表里如一”，要求地下层入户门厅应与首层入户门厅采用同等设计和装修标准，地下车库地坪面层不得采用低品质的水泥砂浆面层。

  同时，对于紧邻高速公路、快速路、地上轨道交通线和城市主干道的住宅，要求当卧室起居室（厅）布置在噪声源一侧时，外窗应采取三玻两腔等隔音降噪措施；新建商品房小区不仅应统一封闭阳台，封闭阳台外不可以设置晾晒设施，还进一步增大了阳台使用空间，扩大进深后的阳台能够完全满足晾晒功能，降低住户自行封闭阳台所导致的住宅立面凌乱、建筑结构隐患和施工安全等问题。

  针对非机动车道坡度较陡电动车推行困难，以及住宅电梯与地库不通、电动车存放安全管理等问题，《要求》提出，居住区原则上应采用人车分流，除访客车位和特殊车位外，一般不可以设置地面机动车停车泊位。

  此外，各单元电梯应每层地下车库，鼓励非机动车库就近布置，以缩短居民回家的路线，同时还鼓励在高层居住小区内设置电瓶车集中存放和充电场所，该场所应当独立设置，并与高层民用建筑保持安全距离。

  记者了解到，和今年批次集中出让公告不同，本次公告出让的地块中，溢价率由之前的30％下调至15％，来提升了开发企业使用更好材料、投入更多资金来提升住房品质的意愿。

  据了解，本次地块出让将实行“一地一策”，从竞买资质、保证金比例等多方面适度提高部分地块的竞买条件。《通知》明确，根据区域房地产市场的供需状况以及地块规划的品质要求，将“一地一策”分区域、分地块设定竞买企业的房地产开发资质条件。

  同时，竞买保证金及须缴纳的土地出让金须为符合标准要求的自有资金，报名竞买时应提供相关说明材料；分区域、分地块设定竞买保证金比例和成交价款交纳时间，对部分地块可要求竞买保证金比例不低于出让起始价的50％，同时成交价款须在成交后一个月内全部付清。

  为保证科学设计和施工周期，本次土拍规定，房企在竞得土地后6个月内住宅部分不得申领预售许可证。申领预售证时，需由房产部门、建设部门现场核实进度，符合标准要求的方可销售。

  《通知》明确，对未达到规划条件及土地出让合同约定建设的，要及时将其失信行为记入企业信用记录，因工程质量上的问题突出等违反法律法规行为造成重大社会影响的，将限制开发企业以及它相关公司参与南京土地市场的竞买。

  记者从《通知》中了解到，同一竞买人及同一集团成员企业在同一批次出让公告中所报地块的数量，不允许超出本次公告地块总量（不含高淳、溧水）的30％，这就从另一方面代表着，同一竞买人及同一集团成员企业在本次可同时报名的地块数为13幅（不含高淳、溧水），同时，高淳、溧水两区的第二批次集中出让地块不实行报名地块数量限制。

  记者了解到，《通知》还对竞得人在签订土地出让合同后的项目主体变更进行了严格约束，竞得人拿地后可按出让公告的约定，在所占股份大于50％的情况下成立项目公司，土地使用权可申请变更至项目公司名下。如果地块开发产生违约责任的，除项目公司外，竞得人须承担主要责任；项目公司发生失信行为的，也要记入竞得人的企业信用记录。

  此外，部分地块可设立不得联合报名竞买、不得合作开发的条件，竞得土地后可按现有规定成立项目公司，但竞得人须持股100％，且股权不得转让。

  延迟一个月才亮相的南京第二批次集中出让宅地，除了疫情因素之外，在不少业内人士眼中，规则调整才是最为关键的原因。

  今年8月初，自然资源部召开的一次会议上明确提及，核心城市的土地出让政策将有所调整，包括限定土地溢价的上限为15％，且各地不可以通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价，当地价达到上限后，通过摇号、一次性报价、竞高标方案决定土地归属等。此后，大连、天津率先“政策落地”，调低溢价率、管控地价水平，南京市于8月25日公布的土拍政策调整，同样因应了自然资源部的要求，可谓是“史上”最为严格的土地市场监管政策。

  业内人士指出，土拍规则调整的最大的目的就是“稳地价”，明确溢价率不超过15％，除了控制地价水平，还能大大的提升房企提升住宅品质的意愿；其次，南京此次推行的“一地一策”可以引导市场理性竞争，促使房企高品质开发；而限制地块报名的数量，则有助于引导开发企业对热点片区、次热点片区以及新兴板块不同地块的策略组合，进而引导全市各片区土地市场的均衡发展。

  业内人士还表示，近年来，南京房地产市场中联合开发的现象屡见不鲜，个别地块甚至会出现四五家企业联合开发，因此，限制房企转让项目，可以有效规避个别公司进行投机性的土地购置，从而引导市场理性竞争。（记者马祚波）

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